Comprar imóvel é coisa séria e sempre envolverá riscos. Jamais teremos 100% de segurança nesse tipo de transação. O que podemos fazer é minimizar ao máximo tais riscos.
Uma compra mal realizada quer seja à vista ou através de financiamento habitacional, sem uma assessoria competente e sem as devidas cautelas, poderá causar a perda do imóvel e do dinheiro nele investido.
São inúmeras as causas que podem invalidar o negócio jurídico de compra e venda de um imóvel, mesmo após seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, como por exemplo: fraude contra credores, fraude à execução, etc.
Visando minimizar tais riscos, evitando desagradáveis surpresas futuras, é necessário analisar:
- as certidões do imóvel;
- os documentos pessoais dos proprietários mediante pesquisa em banco de dados de empresa especializada em “consultas cadastrais e proteção contra fraudes”;
- as certidões pessoais dos proprietários.
A análise dos documentos acima possibilitará, entre outras coisas, que se constate:
- o nome dos reais proprietários, estado civil, domicílio e demais dados de qualificação;
- se há averbação da construção;
- se a aquisição anterior não coloca em risco a presente aquisição;
- se o imóvel não está prometido para outra pessoa, hipotecado, penhorado, gravado com usufruto, caucionado como garantia locatícia, etc.;
- se não há pendências relativas a tributos incidentes sobre o imóvel;
- se não pesa sobre os proprietários nenhuma pendência financeira ou judicial no âmbito municipal, estadual ou federal.
A nosso ver não é prudente ater-se apenas às certidões exigidas pelo cartório de notas na ocasião da outorga da escritura definitiva, dispensando-se as certidões pessoais do vendedor. O comprador que o faz assume o risco de ver o bem adquirido responder pelas pendências que possa existir em nome do proprietário vendedor caso este, com a venda, se torne insolvente. Exija que no corpo da escritura sejam discriminadas, uma a uma, as certidões apresentadas.
O Direito protege o comprador que na ocasião da aquisição do imóvel acautelou-se solicitando todas as certidões pessoais do vendedor, exigíveis e normais do negócio, considerando-o adquirente de boa-fé.
Nos casos em que o proprietário vendedor for pessoa jurídica, empresário ou sócio de pessoa jurídica, será necessário, conforme as peculiaridades de cada caso, a apresentação de outros documentos e certidões complementares.
28/01/2018
Elpidio de Oliveira Horta Filho – Creci-SP 66.510-F
Everton Ryuji Horta – OAB-SP 339.048 / Creci-SP 90.694-F
"Profissionais liberais do ramo imobiliário"
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